由于近几年来，揭阳市区房地产市场发展迅速，仍记忆犹新2007 年市区新建楼房销售均价3000 开头，到如今5000 开头，甚至出现了某些万元户。现在土地出让市场日趋透明，土地取得数据容易得到， 激起了探讨揭阳市区土地价格在房地产究竟所占几何的兴趣。
在此之间，先了解房价是由哪部分组成的。 房价=土地成本（含购地税费）+建设成本（开发成本）+不可预见费+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 。我们把上述公式变形一下，地价=房价-若干费用及利润。所以当我们知道了市场售价（房价），把其他的数值确定了，我们就可以求 取出土地价值。这在土地估价中称为剩余法（假设开发法）。通常情况下，建设成本（开发成本）占房价 20-30%；不可预见费 0.5%，管理费用 3-5%；投资利息 1%；销售费用 5-10%；销售税费 10%；开发利润 10-20%。 如今，土地出让市场日趋透明，我们可以到中国土地市场网或者 广东省土地市场网查阅揭阳市土地成交状况。揭阳市区现在有几个在 售项目可以查到当时成交的土地价格，分别是金港湾、金都花园 2 期、 新和天悦。为了计算地价房价比，在此引进一个概念，楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率
金港湾：成交总价，3600 万元；成交单价 7858.55 元/㎡（折合523.90万元/亩），成交日期 2015 年 1 月。容积率大于或等于 2 小于 或等于 5.39。楼面地价为1457.99 元/㎡。目前该区域内商品房售价约为 6500.00 元/㎡。
金都花园 2 期：成交总价，3280 万元；成交单价 8608.92 元/㎡（折合 573.93 万元/亩），成交日期 2015 年 6 月。容积率大于或等于 2 小于或等于 7.16。楼面地价为 1202.36 元/㎡。目前金都花园 2期售价约为 5500.00 元/㎡。
新和天悦：成交总价，11100 万元；成交单价 17777.07 元/㎡（折合 1185.14 万元/亩），成交日期 2015 年 4 月。容积率大于或等于 3.5 小于或等于 4.5。楼面地价为 3950.46 元/㎡。目前该项目售价约为8500.00 元/㎡。 在时间修正方面，采用中国城市地价监测指数。由于揭阳地区没有专门地价监测指数，我们采用粤东城市汕头的地价指数作为参考。
经计算，汕头市 2011 年至 2015 年，住宅用地地价指数平均年涨幅 2.91%，月涨幅 0.2425%。经过时间修正后（价格时点为 2016 年2月）的房价地价比如下表所示：
从结果上来，新和天悦的结果远远高于其他两个项目，这是因为该项目地块当时是以“地王”的高价竞拍，其他该区域住宅用地的价 位未达到当初成交的价位，逾千万每亩。该区域的价位应该在 500-600 万元/亩之间，所以造成地价房价比偏高。上述三个项目仅是举例说 明，实际上，直接采用土地出让成交价格计算仍会存在一定误差，首 先，土地出让市场不是完完全全的市场，有时政府有招商引资的政策 需要而通过优惠地价吸引投资者，而在招拍挂上通过一些条件限制投 资者，引进较为高端的企业；再而，可能因为投资者的个人倾向导致 成交价格高于土地本身市场价值。通过笔者粗略计算，目前，揭阳市 区地价房价比在 30%左右。
